Reguleringsbestemmelser dekker fire grunnleggende byggespørsmål: høyde, bruk, bulk og tetthet. Disse reglene spesifiserer bygningens maksimale høyde; dens tillatte bruksområder, som inkluderer bolig-, kommersielle, industrielle og hjemmekontorhensyn; bygningens bredde og dybde; og antall tillatte enheter per dekar.
Reguleringsbestemmelser var ikke i bruk før på begynnelsen av midten av 1900-tallet. I tillegg endres forskriftene regelmessig for å håndtere endringer i samfunnet. Derfor, hvis du er i et eldre nabolag, kan det hende at din type hus ikke stemmer overens med sonen der du bor. For eksempel kan du ha et enebolig i en kommersiell eller multifamiliasone. Dette er kjent som en eksisterende og ikke-konform bruk. (Selv om dette høres ut som en dårlig ting, betyr det ganske enkelt at bruken din er "bestefar", eller tillatt å fortsette, så lenge du ikke gjør noen vesentlige endringer i noen av de fire grunnleggende dekket av reguleringsbestemmelsene.)
Generelt sett er det bare bruks-, høyde- og bulkbegrensninger som påvirker boligbyggetilskudd. Hvis du vil legge til et soverom, drivhus, kjøkken, familierom eller annen plass som er i samsvar med en bolig, kan du vanligvis slappe av med bekymring for brukshensyn. Imidlertid er det ett betydelig påminnelse: Hvis huset ditt faller inn i den eksisterende, ikke-konforme brukskategorien, trenger du en godkjenning kalt en varians fra kommunen for å bygge et tillegg.
En varians tillater et unntak fra regelen for din spesifikke situasjon. Uten variansen kan du ikke legge til tillegget. Selv om huset ditt er i samsvar med gjeldende reguleringsregler, vil du trenge en varians hvis du foreslår et tillegg som er høyere enn maksimal høyde for sonen eller bredere enn maksimal bredde. I tillegg kreves en varians hvis du endrer bruken av et bygg som å konvertere garasjen din til en blomsterhandler.
Å få en varians koster ikke bare penger, men det kan også innebære betydelig tid og krefter. Det kan hende du må ansette en advokat eller andre fagpersoner (planlegger, ingeniør eller arkitekt) for å hjelpe deg med å bevise at variansen er nødvendig.
Avvik gis basert på spesielle hensyn som å fremme folkehelse, sikkerhet, moral og generell velferd; sikre sikkerhet mot brann, flom, panikk og andre katastrofer; å sørge for tilstrekkelig lys, luft og åpen plass; eller eksepsjonell og unødig motgang knyttet til det spesifikke nettstedet. Du må også vise at det ikke vil ha noen negativ innvirkning på samfunnet eller dine naboer. Avvik avgjøres vanligvis av et reguleringsstyre for lokale innbyggere valgt av kommunens styrende organ.
Krav til tilbakeslag krever antall fot mellom bygningsområdet og eiendomslinjen. Tilbakeslag er designet for å gi tilstrekkelig plass mellom bygninger for lys, ventilasjon, tilgang og privatliv. For eksempel trenger et hus vanligvis å være 10 til 15 meter fra sideegenskapens grense. Tilbakeslag for foran og bak er generelt mye større og avhenger av partiets størrelse.
Den beste måten å bestemme det eksisterende forholdet til huset ditt til eiendomsgrensene på, er å sjekke husets undersøkelsesplattform. Du burde ha mottatt en kopi av dette dokumentet da du kjøpte huset ditt. Hvis ikke, kan du få en kopi fra din kommune. Deretter må du sjekke med regulerings- eller bygningstjenestemenn for de aktuelle tilbakeslagsavstandene. Du kan ikke bygge et tillegg - eller til og med et skur - utover tilbakeslagsområdet med mindre du får varians. Enda verre er det at hvis du bygger uten varians, kan du bli tvunget til å fjerne tillegget.
Hvis du bor i et område som er relativt tett, vil det sannsynligvis være vanskeligere å få byggetillatelse for et tillegg fordi det er mindre rom for å bygge uten å komme inn på tilbakeslag. I mange eldre områder er hus allerede bygget etter tilbakeslagslinjene. I mindre tette forstadsområder kan det være flere muligheter, spesielt hvis huset ditt er på en stor tomt. I de fleste tilfeller er det å legge til baksiden av huset det beste alternativet fordi dette sannsynligvis vil ha det dypeste tilbakeslaget og minst mulig inngrep på naboene.
Tilstedeværelsen av en servitutts- eller gjerningsbegrensning kan forhindre konstruksjon av et tillegg.
En servitutter er en juridisk interesse i en tomt som eies av andre enn grunneieren. En easement gir rett til en spesifikk begrenset bruk.
De fleste servitutter er designet for å gi tilgang til tjenester og verktøy. For eksempel kan en kommune eie et kloakksystem på en del av eiendommen for en storm- eller avløpskloakk. Tilstedeværelsen av denne type servitutter betyr enten at et kloakkrør er under jorden, eller at byen har rett til å plassere et kloakk der.
For det meste kjøpes eller plasseres servitutter på en eiendom og forblir hos eiendommen til de blir lovlig endret. Disse skal dukke opp på undersøkelsesplaten din eller på skjøte eller skattekart. Det er høyst usannsynlig at et servitut kan endres for å gi plass til et tillegg, spesielt hvis et rør eller elektriske ledninger er plassert under jorden. Huseieren eier ikke rettighetene til grunnen ved en servitutter selv om det er på hans eller hennes eiendom.
Skyldbegrensninger er betingelser som er plassert på eiendommen av tidligere eiere som kan beskytte bestemte områder av eiendommen eller kan legge forholdene til bygging. Det kan være gjerningsbegrensninger for å beskytte våtmarker eller andre naturressurser, eller kan begrense typen utvikling eller endringer som kan gjøres på en eiendom. For eksempel vil mange kommuner legge gjerningsbegrensninger på hus når de først bygges for å beskytte åpen plass fra fremtidig utvikling.
Føderale, statlige eller lokale forskrifter beskytter nå mange hjem eller nabolag som har historisk, kulturell eller etnisk betydning. For det meste er disse reglene effektive og har bidratt til å bevare karakteren til mange eldre urbane og landlige miljøer.
Å eie en historisk eiendom kan imidlertid by på spesielle utfordringer. Renoveringen din kan koste mer, og spesielle godkjenninger kan kreve mer tålmodighet. Du vil sannsynligvis være nødt til å overholde forordninger som krever spesifikt materiale og godkjenning av planene dine av enten kommunen eller en lokal historisk kommisjon. Heldigvis er resultatene ofte verdt den ekstra tiden og utgiftene.
Hvis huset ditt er en historisk bygning eller ligger i et historisk distrikt, snakk med de aktuelle lokale, statlige eller føderale tjenestemennene og få godkjenning før du gjør noen utvendige endringer i huset ditt. (Noen ganger er innvendige endringer, for eksempel å flytte vegger eller legge til ekstra kapasitet til verktøyene, også regulert; spør i forkant bare for å være sikker.)
